Visitare piattaforme immobiliari digitali, come Zillow, è spesso il primo passo nel processo di ricerca di una casa.
CREDITO: Grafica di Deb Berger/Iowa State University.
L’acquisto di una casa è un processo che richiede tempo, in parte perché richiede il bilanciamento delle realtà finanziarie con una lunga lista di aspettative e desideri. Le persone hanno a cuore una base solida e un certo numero di camere da letto. Ma contano anche l’attrattiva di una proprietà, i vicini e la vicinanza al lavoro o alle buone scuole.
Per la maggior parte dei cercatori di casa negli Stati Uniti, impostare filtri e scorrere elenchi su Zillow è diventato un primo passo cruciale.
“Le piattaforme immobiliari digitali come Zillow aiutano le persone a vedere cosa è disponibile, il che fa risparmiare tempo evitando viaggi inutili verso proprietà che non soddisfano i loro criteri. Anche quando si lavora con un agente immobiliare, queste piattaforme spesso svolgono un ruolo importante nel processo di acquisto della casa”, afferma Cheng Nie, assistente professore di sistemi informativi presso la Iowa State University.
In uno studio pubblicato di recente , Nie e i suoi coautori evidenziano come caratteristiche specifiche di Zillow influenzino le decisioni delle persone quando fanno offerte e acquistano case. La loro analisi indica che gli annunci con più “attributi di esperienza” aumentano il prezzo di vendita delle proprietà. Foto e descrizioni come “sanitari da bagno di lusso”, “una cucina illuminata dal sole” o “un’eccezionale vista sul lago” rientrano in questa categoria. Segnalano i vantaggi estetici e meno tangibili di una proprietà.
I ricercatori hanno scoperto che gli attributi legati all’esperienza giocano un ruolo ancora più importante nel prezzo di vendita delle case valutate significativamente più alte o più basse rispetto alla media del quartiere. Nie afferma che il numero di “salvataggi” derivanti dal clic sul simbolo del cuore su un post di Zillow può aumentare anche le offerte e i prezzi di vendita.
“Prima dell’esistenza di Zillow e delle piattaforme online, le persone andavano in una casa e, se vedevano una lunga coda, percepivano la proprietà come molto popolare e potevano offrire di più. Nel mondo digitale, le informazioni sulla lista dei candidati – il numero di persone che hanno colpito l’icona del cuore – servono a questo scopo”, spiega Nie.
Istantanee del mercato immobiliare
Per raccogliere i dati, i ricercatori hanno diviso gli Stati Uniti in quattro regioni (Nordest, Midwest, Sud e Ovest) e hanno identificato le aree metropolitane più piccole, medie e più grandi di ciascuna. Hanno quindi selezionato in modo casuale cinque case messe in vendita su Zillow nel giugno 2016 da ciascun codice postale. Alcune metropolitane avevano più codici postali.
I ricercatori hanno raccolto informazioni generali sulla proprietà, come la dimensione del terreno e la distanza dalle scuole, e dati forniti da Zillow, incluso il prezzo di vendita stimato, il numero di foto e descrizioni.
Hanno esaminato nuovamente gli elenchi nel settembre 2016 per vedere chi aveva venduto e raccolto i prezzi di vendita ufficiali. I ricercatori hanno anche analizzato la storia fiscale di ciascuna proprietà e le valutazioni degli agenti immobiliari del venditore e delle scuole vicine.
Un secondo set di dati, raccolto dalla metropolitana di Chicago durante l’inverno 2019-2020, ha confermato i risultati iniziali dei ricercatori.
Consulenza per acquirenti, venditori, agenti
I ricercatori affermano che le piattaforme immobiliari possono essere fonti affidabili di informazioni per gli acquirenti di case e offrire una previsione ragionevole del valore della proprietà. Ma non sono perfetti.
“Zillow stima un prezzo di vendita per quasi ogni inserzione. Tuttavia, quel numero si basa sulle vendite di proprietà vicine. Se non ci sono abbastanza vendite nelle vicinanze, Zillow non dispone di informazioni sufficienti per fare una previsione accurata sulla casa”, afferma Nie.
I cacciatori di case possono ancorare le loro aspettative al prezzo indicato su Zillow, anche se il valore effettivo è più alto o più basso, spiega. Nie consiglia di controllare più siti Web e di chiedere a un agente immobiliare quanto vale una determinata casa.
Per i venditori di case, i ricercatori consigliano di utilizzare funzionalità più esperienziali quando si elencano le proprietà. Nie e i suoi coautori aggiungono che le piattaforme hanno cambiato il ruolo degli agenti immobiliari ma che possono sfruttare siti come Zillow per fornire servizi migliori.
“Invece di limitarsi a elencare una casa come ‘una proprietà con quattro camere da letto e tre bagni’, un venditore potrebbe utilizzare caratteristiche esperienziali scrivendo qualcosa del tipo: ‘Questo rifugio con quattro camere da letto è perfetto per le famiglie, con un soggiorno soleggiato ideale per i cartoni animati del sabato mattina e un bagno padronale che sembra la tua spa personale,’” dice Nie, aggiungendo che quest’ultima descrizione attinge alle emozioni e alle esperienze del potenziale acquirente.
Hua Sun, professore associato di finanza presso l’Iowa State, insieme a Zhengrui Jiang (Università di Nanchino); Arun Rai (Università statale della Georgia); e Yuheng Hu (Università dell’Illinois a Chicago) hanno contribuito a questo studio.
L’attuale progetto di ricerca di Nie si concentra sulle società iBuyer, che utilizzano algoritmi per acquistare e vendere rapidamente proprietà. Spesso ottengono un vantaggio competitivo rispetto agli acquirenti tradizionali offrendo accordi in contanti. Durante la pandemia di COVID-19, molte di queste società si sono ridotte o hanno chiuso i battenti, inclusa la controllata di Zillow, Zillow Offers. Nie si aspetta che un articolo venga pubblicato l’anno prossimo.